Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre temas relacionados con la gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollo urbano.
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Se consulta a los lectores
La modificación de la propiedad común no puede afectar los derechos de acceso y la seguridad de los residentes.
El propietario de una unidad privada en un complejo de apartamentos hace dos preguntas, que se resumen a continuación:
La asamblea aprobó la instalación de la jardinera para evitar que las bicicletas se quedaran atrás, pero su ubicación reducía la plataforma, generando peligro de accidente al salir del vehículo. Pese a conceder el derecho de petición, la dirección respondió que la decisión fue tomada por la asamblea, aunque los afectados no fueron informados. El aparcamiento es de uso exclusivo del apartamento.
Respuestas
Aunque la asamblea de propietarios tiene la autoridad para aprobar los trabajos en la propiedad común, se deben cumplir varias condiciones. El primero es comprobar si la obra requiere autorización urbanística para modificar los planos originalmente aprobados, lo que implica que debe cumplir con la normativa de uso del suelo. Otras están sujetas a las correspondientes normas de propiedad horizontal, así como a la Ley 675 de 2001, y otras respetan los derechos adquiridos por los propietarios de unidades privadas.
Esto incluye la seguridad, disponibilidad y uso de quienes tienen derechos sobre el bien al que se refiere.. Si aún está a tiempo de impugnar la decisión de la asamblea, que ciertamente no contaba con los elementos pertinentes para tomar tal decisión, puede hacerlo. Si ya se ha aprobado la ley para ello, se puede solicitar a la Administración y al Ayuntamiento que consideren el caso y lo presenten nuevamente a la asamblea con todos los datos. Cabe señalar que conforme al artículo 46 de la Ley 675 de 2001, una decisión podrá haber requerido un quórum calificado del 70 por ciento del total de los coeficientes. Con estos fundamentos, podrá consultar con un abogado que también le confirmará la posibilidad de interponer las diligencias policiales y/o judiciales pertinentes.
apartamentos foto:stock
Imposibilidad de adecuación de espacios comunes que no fueron aprobados inicialmente
Otra consulta de un lector anterior se resumió de la siguiente manera: EEl aparcabicis común está lleno y la administración Requiere almacenamiento de bicicletas en los apartamentos, aunque las torres no cuentan con ascensor y hay residentes con discapacidad. Cuando se les pidió que buscaran alternativas, la dirección alegó falta de presupuesto, a pesar de cobrar una tarifa extraordinaria durante el año.
Respuestas
Este tipo de situaciones mencionadas por el lector son frecuentes en muchos complejos donde el aparcamiento no estaba previsto para este fin. Los órganos administrativos deben esforzarse en facilitar el acceso de los inquilinos a la propiedad privada y compartida, pero deben cumplir con lo establecido en las normas y planos y respetar los derechos de todos los inquilinos, y en algunos casos no es posible adaptar espacios que no estaban destinados a este uso desde el principio. De tal manera que aún es necesario proponer y buscar otras alternativas. Incluso en el mercado actual existen varias opciones para colgar bicicletas. Lamentablemente creo que en muchos casos es necesario cargarlos en departamentos, respetando y dando opciones por supuesto para casos especiales como personas con limitaciones físicas. Este punto debe ser analizado porque la dirección no es competente para tomar este tipo de decisiones, lo que corresponde a la asamblea de propietarios.
En el caso de motocicletas o vehículos que no se correspondan con las dimensiones y tamaños de las plazas de aparcamiento homologadas y existentes, sus propietarios deberán adquirir o alquilar otra plaza de aparcamiento si no la tienen y no existe alternativa para que una minoría de residentes utilice plazas de aparcamiento comunes para este fin.
incógnita foto:iStock
Daños al vehículo
Un lector le hace una pregunta, que se resume de la siguiente manera:
El 13 de agosto, un residente chocó el auto de un consultor mientras ingresaba a su estacionamiento. El conductor despejó su propio vehículo para evitar que se notara el impacto. Ocho días después, la empresa de vigilancia grabó el incidente con cámaras y envió un informe redactado de forma vaga a la dirección. Esta redacción permitía al inquilino negar responsabilidad y negarse a pagar los daños y perjuicios.
La administración dijo que no logró que el responsable respondiera y que no había un comité de convivencia. El consultor tuvo que realizar la reparación con sus propios fondos.
Luego se quejó ante la empresa de vigilancia por el informe ambiguo y su ausencia. detectó o informó el impacto a tiempo, pero no recibió respuesta.
Pregunta: ¿A quién contacta para responder por daños y perjuicios?
Dado que el valor del daño es inferior al importe mínimo, se rechaza la reclamación. Quiere saber si la responsabilidad recae en el administrador o en la empresa de seguimiento.
Respuestas
Las cámaras de seguridad colocadas en distintas zonas comunes de los edificios no tendrían sentido si no contribuyeran a comprobar los hechos que suceden en esas zonas y que, por tanto, corresponde a la administración intervenir, lo que no ocurriría en el interior de unidades privadas.
Aunque los vehículos son propiedad privada, las zonas en las que se encuentran son comunes. En consecuencia, si bien es cierto que un propietario puede reclamar daños y perjuicios a otroTambién es cierto que existe incumplimiento de normas y leyes, por lo que la deficiencia merece la intervención de la administración, la activación de mecanismos de resolución de conflictos y, en su caso, la imposición de sanciones al autor. Por otro lado, se puede analizar el tema de los seguros y la función y responsabilidad de los guardias de seguridad.
Foto de referencia. foto:iStock
Uso del estacionamiento
Mi marido tiene un piso, pero no vivimos allí, vivimos en uno alquilado en el mismo complejo y tenemos coche. ¿Se nos puede negar una solicitud de estacionamiento para un apartamento de nuestra propiedad porque no vivimos en él?
Respuestas
Si el aparcamiento es muy privado no se les puede negar el acceso ni el aparcamiento. Si se trata de garajes compartidos, la situación es diferente y creo que tanto el inquilino de un apartamento como el propietario del otro tienen derecho a utilizar la plaza de aparcamiento en la forma prevista por la normativa y la ley. Le sugiero que obtenga consejos adicionales con estos argumentos.
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