Nora Pabón Gómez es la encargada de atender las inquietudes de los lectores sobre temas vinculados a los activos horizontales. Su labor es crucial, ya que proporciona respuestas y guía sobre una variedad de preguntas que pueden surgir en este contexto.
El administrador se registra nuevamente en varios períodos
El administrador de activos horizontales ha mantenido su posición durante aproximadamente 8 años, aunque esto no implica que la situación actual sea conveniente para el contrato existente. La resolución relacionada con este contrato no se ha considerado antes de que se utilice ese comportamiento para encontrar al administrador, de acuerdo con lo estipulado en el Artículo 8 de la Ley 675 de 2001.
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El administrador es designado por la Asamblea o la Junta Directiva, para el tiempo determinado según las regulaciones pertinentes de los activos horizontales. Es importante destacar que este administrador puede ser destituido. En realidad, los alcaldes de distritos y municipios, o adiciones que han delegado estas funciones, no validan el estatus legal, aunque son registrados y confirmados en relación con la existencia y representación legal de la entidad.
Artículo 8.
Así, cuando el administrador se registra nuevamente y continúa en su puesto, no será necesario actualizar su carácter con frecuencia ni la representación legal de la entidad jurídica correspondiente.
La vivienda de interés social.
Foto:
Izock
Un conjunto que aún no tiene estatus legal
“Nosotros compramos un apartamento hace dos (2) años en un conjunto cerrado en las afueras de Bogotá. Actualmente no hay estatus legal, según lo establecido por el Parlamento, que resalta la importancia de la asociación conforme a la ley. ¿Es posible que estas cuotas se efectúen a través de algún mecanismo legal a pesar de la falta de estatus legal una vez emitidas? ¿Pueden estas acusaciones ser efectivas o, por el contrario, resultar nulas en la cobranza?”
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Es fundamental aclarar que la entidad jurídica asociada a la propiedad horizontal se origina en el momento en que se lleva a cabo la constitución del régimen establecido por la Ley 675 de 2001. Esto se realiza ya sea en su primera instancia o a través de reformas subsecuentes, debiendo ser registrado en la Oficina del Registro de Instrumentos Públicos. Una vez que las unidades privadas comienzan a transferirse a sus propietarios, se adquieren derechos y obligaciones contractuales. Además, cada propietario debe colaborar con los costos comunes de acuerdo a lo que dictan las regulaciones pertinentes. Es vital revisar este documento para validar las cláusulas registradas en la administración provisional.
Lo que se debe considerar en este proceso de acción ante el alcalde es la necesidad de registrar y certificar la existencia y representación legal, aunque esto no impide la obligación de pagar costos comunes. Sin embargo, ese documento solo es exigido en relación con la recaudación de costos, la emisión de paz y salvo, y la capacidad del propietario actúe como representante legal demostrando su condición en dicha cobranza por medio judicial.
Desde luego, es esencial demostrar en todos los casos donde la representación de la entidad legal debe ser probada.
Torres de apartamentos.
Foto:
Izock
El acceso a los apartamentos es común
“¿Los pasillos de acceso en los apartamentos de las torres son considerados espacios conjuntos, áreas comunes privadas o áreas comunes de uso exclusivo?”
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El carácter de las áreas privadas o comunes dentro de cada edificio está determinado por los planos, las imágenes del espacio y las normativas de propiedad horizontal. No obstante, en la mayoría de los casos, estas áreas se consideran comunes. La Ley 675 de 2001 establece definiciones y regulaciones para las circulaciones conjuntas que son de uso general por naturaleza y no pueden ser clasificadas como bienes comunes de uso exclusivo.
La responsabilidad del propietario inicial como administrador temporal
En proyectos de propiedad horizontal que se desarrollan en fases, donde la primera fase ofrece 20 unidades de vivienda de un total de 67, el propietario de la sociedad constructora actúa como administrador y convoca a los propietarios, y se plantea que no puede seguir contratando un servicio administrativo, dado que es imposible cubrir todos los coeficientes de las viviendas. Esto es específico para 47 casas, y no para las 20 que son necesarias para asegurar tales servicios. Por tanto, se complica la función de administración. El propietario está obligado a cerrar su propia empresa constructora en función del coeficiente de cada vivienda, ¿y cómo se dividen las cuotas que deben ajustarse a los costos administrativos? En este sentido, ¿los costos de administración se reparten entre las 67 unidades de vivienda?
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Los lectores han señalado que solo se han presentado 20 unidades privadas, y por tanto, la administración junto con el presupuesto tiene un carácter temporal; el segundo elemento a tener en cuenta es cómo se asumirán los costos. Por ende, es fundamental examinar las regulaciones de propiedad horizontal en relación a las cláusulas de aprobación. Como constructor, la eliminación de unidades privadas debe alinearse con esta normativa, y cada propietario tiene sus propias responsabilidades en lo que respecta al pago de costos comunes que se han generado.
Asimismo, el administrador debe asegurar la integridad de los residentes y de los bienes entregados, lo que implica llevar a cabo diferentes tipos de supervisión. Además, será responsable por los daños ocasionados por los propietarios, sus familiares y otros residentes, debido a sus negligencias.
El derecho del administrador provisional puede surgir directamente del propietario inicial, ya sea persona natural o jurídica designada, y los derechos de las personas mencionadas están resguardados. En caso de que no se lleve a cabo la primera asamblea de propietarios y no se cumplan los requisitos legales, es recomendable intentar la mediación. Es significativo mencionar que la entidad jurídica ha sido registrada desde la constitución del régimen de propiedad horizontal, y la regulación de la Ley 675 se ha de implementar para resolver disputas. Esto no limita el derecho de acudir a entes administrativos y judiciales en relación con el análisis del caso.
