Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el ámbito inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes de los lectores respecto a los temas de gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Tras el descubrimiento de un concepto reciente emitido a un particular por el Departamento de Vivienda, Ciudades y Territorios en respuesta a consultas de propietarios de vehículos eléctricos e híbridos, que residen o realizan sus negocios en inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, unidades residenciales cerradas o condominios, el interés y la preocupación por este tema también ha crecido y la demanda por este tema. especialmente para administradores.
Entre varias consultas destaco la del administrador que presenta un caso de conflicto que surgió en un conjunto de 5 edificios con plazas de aparcamiento privadas y compartidas porque algunos propietarios de coches eléctricos afirman que pueden cargarlos en los edificios y por ello piden estar informados y tener disponibles los cargadores adecuados. Por el contrario, la mayoría de propietarios insisten en que esta actividad no se puede realizar sin tener en cuenta muchas precauciones y factores. que afectan a su tranquilidad y seguridad si la dirección no toma las medidas adecuadas.
Este es uno de los autos de prueba, siendo cargado en una estación de servicio en Tuluá foto:Terpel
Primero, la obligación de seguir las reglas.
Si bien es necesario que cada copropiedad cuente con el asesoramiento necesario, puedo señalar que, como en todas las situaciones, se debe partir de la aplicación de las normas adecuadas, entre las cuales
- -Normativa urbanística
- -Normas sobre propiedad horizontal
- – Ley 675 de 2001, especialmente en lo que respecta a la aprobación de la asamblea en función de las instalaciones requeridas, uso de locales comunes, resolución de conflictos y otras disposiciones.
Ley 1964 de 2019 que promueve el uso de vehículos eléctricos en Colombia
Resolución 5018 de 2019, adoptada por el Ministerio de Trabajo, que establece lineamientos en materia de seguridad y salud en el trabajo (SST) para los procesos de producción, transmisión, distribución y comercialización de energía eléctrica.
No existe obligación de habilitar la carga en las zonas comunes de los edificios ni de realizar las instalaciones necesarias.
Consideró que no existe obligación para ningún copropietario de realizar ninguna obra o instalación que permita estas ampliaciones que benefician sólo a algunas personas.
No hay dificultad para entender la cuestión de cuándo los edificios deben cumplir con la Ley de 2019, pero sí cuando lo son antes. Según los administradores consultados, las soluciones que existen en el mercado también deberían tenerse en cuenta si las plazas de aparcamiento son privadas. No ocurre lo mismo cuando los puntos derivan de la electricidad del edificio, lo que supone mayores cargas económicas y técnicas para todos los propietarios.
Cargar un Tesla en California puede resultar muy caro. foto:EFE
Tema de seguros
Por otro lado, personas informadas y expertas en el tema de los seguros, como el abogado Silvio Agudelo Guevara y quien lo trató en sus conferencias, insisten en los principales riesgos que se presentan, como sobrecarga eléctrica, daños por instalaciones inadecuadas, incendios en áreas comunes, para lo cual la gerencia debe hacer las evaluaciones necesarias de la compañía aseguradora, de lo contrario no puede cubrir el seguro de accidentes, de lo contrario puede ocurrir un accidente. Añade que si bien se puede desaconsejar el uso de vehículos eléctricos en edificios más antiguos que no cuentan con las condiciones técnicas necesarias, aumentando los riesgos, los vehículos eléctricos e híbridos podrían ser utilizados más por propietarios e inquilinos de edificios más nuevos.
Como sugerencia a los lectores, dice:
«1. La Resolución CREG 171 de 2021 exime del pago de contribuciones a las redes de energía destinadas exclusivamente a la carga de vehículos eléctricos.
2. La Norma Técnica Colombiana NTC 2050 establece lineamientos para instalaciones eléctricas.
3. Es necesario un permiso de instalación para la instalación de cargadores en áreas comunes y privadas.
4. La instalación del cargador puede requerir cambios en las redes y planos eléctricos.
5. Se recomienda un mantenimiento anual para garantizar un funcionamiento seguro y eficiente del sistema de carga.
Además, el asegurador debe solicitar la aprobación de un ingeniero eléctrico que garantice la correcta instalación del cargador, a fin de cumplir con el requisito legal que establece el Código de Comercio, que obliga al asegurado a informar sobre cambios en el estado de riesgo (Artículos 1058, 1059, 1060, 1061, 1061, 111).
Tenía la intención de cargar el coche cada dos días. foto:iStock/Tesla
Seguro contra incendios obligatorio
Te recordamos que el único seguro exigido por ley para la propiedad horizontal es el seguro contra incendios y terremotos. Respecto al aumento del riesgo de incendio por malas instalaciones, el ingeniero de caminos José Joaquín Álvarez Enciso, experto en seguridad y especialmente en el campo de los incendios, añade como aportación a este artículo:
«La protección contra incendios de los estacionamientos de vehículos eléctricos es un tema en desarrollo e investigado. Los recientes incendios de vehículos eléctricos en estacionamientos que se han cobrado la vida de personas e incluso de bomberos han provocado prohibiciones en algunas ciudades como Madrid; en Vietnam, está prohibido cargar vehículos eléctricos en estacionamientos subterráneos; en China, en varios estacionamientos, los estacionamientos eléctricos han prohibido la entrada de vehículos eléctricos a Corea del Sur; más del 80% de la carga en estacionamientos subterráneos está prohibida; en Liverpool, Reino Unido, está prohibido estacionar vehículos eléctricos cerca de ellos.
Lo que se propone son regulaciones especiales e incluso espacios exclusivos de estacionamiento que tengan Sistema de protección propio asociado a su riesgo específico por extinción de incendios con baterías especializadas.
Recientemente se emitió en Bogotá (12 de agosto) la Resolución 1680800 de 2025 por la que se adopta el Protocolo para la Carga de Vehículos Eléctricos.
Contribuye a la movilidad sostenible, pero su carga en edificios debe cumplir con otras condiciones y precauciones para garantizar la seguridad y proteger a residentes, inquilinos y visitantes.
Sin dejar de lado que la Ley que promueve el uso de vehículos eléctricos en Colombia ofrece muchos beneficios, en edificios con varias unidades privadas se deben tener en cuenta otros elementos adicionales.
Uno de los factores a tener en cuenta a la hora de elegir un vehículo eléctrico Es pensar en dónde encontrarás el cargador, que puede ser fuera de tu lugar de residencia o trabajo..
Los trabajos o instalaciones requeridos en un edificio a menudo requieren una licencia, la aprobación de una asamblea de quórum calificada y el cumplimiento de todas las normas de seguridad. La asamblea debe evaluar el coste del seguro, así como el de la electricidad y la incomodidad general de asignar espacios cerrados, como sótanos, para la carga de vehículos. A esto se suma un análisis del aumento de las tarifas administrativas para todos los propietarios, por temas de seguros y consumo de energía.
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